O que é
A incorporação imobiliária é a atividade empresarial que tem por objeto promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas por unidades autônomas. O regime jurídico dessa atividade encontra sua matriz na Lei nº 4.591/1964 e demanda, para seu regular exercício e para a alienação legítima das unidades futuras, o registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente.
A instituição do condomínio edilício, por sua vez, é o ato pelo qual, concluída a obra e observados os demais requisitos, formaliza-se a existência jurídica das unidades autônomas e das partes comuns, com individualização das frações ideais correspondentes, mediante registro na matrícula-mãe do imóvel e abertura de matrículas próprias para cada unidade.
A convenção de condomínio, ato jurídico coletivo que rege a vida condominial, é registrada em livro auxiliar próprio (Livro nº 3), produzindo efeitos erga omnes e vinculando titulares, sucessores e ocupantes das unidades autônomas.
Características
- 1Memorial de incorporaçãoPeça técnica e jurídica que instrui o registro da incorporação, contendo o conjunto de documentos exigidos pelo art. 32 da Lei nº 4.591/1964, submetido a rigorosa qualificação registral.
- 2Instituição, especificação e convençãoTrês atos correlacionados: a instituição, que cria juridicamente o condomínio; a especificação, que descreve as unidades e frações ideais; e a convenção, que estabelece as regras internas de funcionamento.
- 3Abertura de matrículas por unidade autônomaCada unidade recebe matrícula própria, com individualização da fração ideal correspondente às partes comuns, tornando-se apta a atos registrais autônomos.
- 4Registro obrigatório da convençãoA convenção condominial, aprovada por dois terços das frações ideais, deve ser registrada no Livro nº 3 para produzir efeitos erga omnes.
- 5Patrimônio de afetação (facultativo)O incorporador pode submeter o empreendimento ao regime da afetação patrimonial (Lei nº 10.931/2004), com efeitos protetivos aos adquirentes em caso de insolvência da incorporadora.
Fundamentação Legal
- Código Civilarts. 1.331 a 1.358 — condomínio edilício.
- Lei nº 4.591/1964condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.
- Lei nº 10.931/2004patrimônio de afetação.
- Lei nº 6.015/1973 (LRP)arts. 167, I, itens 17 e 20; art. 178, III; art. 237-A.
- Provimento CNJ nº 149/2023Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.
Roteiro de documentos em elaboração
Esta página apresenta a moldura conceitual do ato. O roteiro de documentos necessários e o procedimento detalhado serão publicados em breve, à medida que a experiência das qualificações registrais permita consolidar as exigências mais recorrentes.
Enquanto isso, para orientação específica sobre o seu caso, entre em contato com a Serventia — teremos prazer em orientá-lo.