O que é
A alienação fiduciária de bem imóvel é o direito real de garantia pelo qual o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia, com desdobramento da posse: o fiduciante conserva a posse direta e o fiduciário adquire a posse indireta. Adimplida a obrigação, resolve-se a propriedade fiduciária, retornando o pleno domínio ao devedor.
Introduzida no direito brasileiro pela Lei nº 9.514/1997, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a alienação fiduciária destacou-se por seu procedimento célere de execução extrajudicial, que dispensa a via judicial para a consolidação da propriedade em nome do credor em caso de inadimplemento, mediante intimação do devedor e observância dos prazos legais.
Trata-se, hoje, do principal instrumento de garantia em financiamentos imobiliários no país, especialmente no âmbito do SFH e do SFI, e figura crescentemente também em operações comerciais e empresariais, dada sua eficácia protetiva ao crédito.
Características
- 1Propriedade resolúvel do credorConstituída a garantia, o credor fiduciário adquire propriedade resolúvel do imóvel, que se extingue automaticamente com o pagamento integral da dívida garantida.
- 2Desdobramento da posseO fiduciante mantém a posse direta e o uso do imóvel; o fiduciário exerce a posse indireta, com poderes protetivos correspondentes.
- 3Constituição por instrumento particularDiferentemente da hipoteca, admite-se a constituição por instrumento particular com efeito de escritura pública, quando praticada por entidades autorizadas (Lei nº 9.514/1997, art. 38).
- 4Consolidação da propriedade em caso de inadimplementoVerificada a mora, o fiduciante é intimado a purgá-la; não o fazendo no prazo legal, o Oficial averba a consolidação da propriedade em nome do credor, que fica obrigado a levar o imóvel a leilão extrajudicial nos prazos e condições da lei.
- 5Regime protetivo ao consumidorA Lei nº 9.514/1997 e suas alterações estabelecem regime protetivo mínimo ao devedor (consumidor), com direito de purga da mora, procedimento formal de intimação e restituição de valores em caso de leilão positivo.
Fundamentação Legal
- Lei nº 9.514/1997arts. 22 a 39 — alienação fiduciária de coisa imóvel.
- Código Civilarts. 1.361 a 1.368-B — alienação fiduciária em geral.
- Lei nº 6.015/1973 (LRP)arts. 167, I, item 35; 175; 251 e correlatos.
- Lei nº 13.043/2014alterações no regime da alienação fiduciária.
- Provimento CNJ nº 149/2023Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.
Roteiro de documentos em elaboração
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