O que é
A hipoteca é o direito real de garantia pelo qual o devedor, ou um terceiro (hipoteca de terceiro), vincula um bem imóvel — próprio ou alheio — ao cumprimento de uma obrigação principal, sem transferência da posse ao credor. Em caso de inadimplemento, o credor pode promover a excussão judicial do bem para satisfação de seu crédito, com preferência sobre os credores quirografários.
Constituída, em regra, por instrumento público, a hipoteca somente produz seus efeitos reais com o ingresso no Registro de Imóveis, momento em que passa a valer erga omnes. É admissível a constituição por instrumento particular nas hipóteses legalmente equiparadas à escritura pública (SFH, cédulas de crédito etc.).
A hipoteca comporta várias modalidades — convencional, legal e judiciária —, cada uma com regime próprio de constituição, oponibilidade e execução, e submete-se aos princípios registrais gerais, com destaque para a especialidade, a prioridade e a acessoriedade em relação à obrigação principal.
Características
- 1Sem transferência de posseDiferentemente do penhor (bens móveis), a hipoteca não implica transferência da posse do imóvel ao credor, permanecendo o devedor com o pleno uso e gozo do bem.
- 2Constituição por título e registroA constituição da hipoteca convencional exige título hábil (escritura pública, salvo hipóteses legais equiparadas) e ingresso no Registro de Imóveis para produção de efeitos reais e oponibilidade a terceiros.
- 3ModalidadesConvencional (por vontade das partes), legal (impostas por lei — CC, art. 1.489, para tutela de determinadas categorias de credores) e judiciária (resultante de sentença condenatória — CPC, art. 495).
- 4Preferência creditóriaO credor hipotecário goza de preferência sobre credores quirografários e de posição ordenada em concurso com outros credores hipotecários, conforme a data de prenotação no Registro.
- 5ExtinçãoA hipoteca extingue-se pela extinção da obrigação principal, pelo perecimento do bem, pela desapropriação, pela remição e pelas demais causas previstas em lei (CC, art. 1.499), com registro do respectivo cancelamento.
Fundamentação Legal
- Código Civilarts. 1.473 a 1.505 — hipoteca.
- Código de Processo Civilart. 495 — hipoteca judiciária.
- Lei nº 6.015/1973 (LRP)arts. 167, I, item 2; 175; 251 e correlatos.
- Lei nº 4.380/1964art. 61 — SFH, hipóteses de instrumento particular.
- Lei nº 10.931/2004Cédula de Crédito Imobiliário.
- Provimento CNJ nº 149/2023Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.
Roteiro de documentos em elaboração
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